海口市老旧住宅电梯

安全评估、隐患整治、投诉处置工作指引

第一章 总则

第一条  为推进老旧住宅电梯隐患整治工作，减少电梯故障和防范电梯事故，根据《中华人民共和国特种设备安全法》《中华人民共和国噪声污染防治法》《物业管理条例》《海南经济特区物业管理条例》《海口市电梯安全管理若干规定》《海口市住宅专项维修资金管理办法》《海口市住宅专项维修资金使用管理实施细则》等有关规定，结合本市实际，制定本指引。

第二条  本指引所称老旧住宅电梯是指在本市行政区域内自安装监督检验合格之日起超过15年的住宅电梯。

电梯使用管理单位是指《海口市电梯安全管理若干规定》第九条和《特种设备使用管理单位落实使用安全主体责任监督管理规定》第八十五条规定的单位，一般为承担电梯安全管理义务的单位。

第三条  安全评估是指以消除安全风险为目的，对设备本体、建筑相关项目进行风险评价，根据评价结果确定电梯综合安全状况等级，并结合使用管理和日常维护保养存在的安全隐患，提出降低风险措施的全过程。

安全评估机构是指具有相应资质，能按照电梯相关法律法规及安全技术规范、标准要求对电梯实施安全评估并出具安全评估报告的机构。

电梯故障是指电梯在运行过程中突然出现的异常状况，这些状况可能立即停止电梯的正常运行，或者导致电梯性能下降。故障可能包括但不限于电梯停止运行、电梯门无法打开或关闭、电梯卡在楼层间、电梯震动或晃动、“滑梯”、电梯报警或显示故障等。故障的原因可能涉及电力供应问题、机械故障、控制系统故障、维护不当等。

电梯隐患是指经检验检测、安全评估等发现的电梯本体及其安全保护装置缺陷、缺失或失效所导致的缺陷，以及使用管理单位违反相关法律法规、规章、安全技术规范、强制性标准的管理行为。电梯重大事故隐患情形按照《GB 45067-2024特种设备重大事故隐患判定准则》第4.1、4.6的规定进行判定。

电梯更新是指拆除原有电梯，重新安装新电梯的活动。电梯一般修理、重大修理、改造按照国家电梯施工类别划分相关规定确定。

第四条  各职能单位应当加强对本行政区域内老旧住宅电梯安全评估、隐患整治工作的组织领导和政策指导，统筹协调解决工作推进中的重大问题。

市场监管部门依法负责老旧住宅电梯安全监督管理工作，负责老旧住宅电梯安全评估工作的监管，督促指导老旧住宅电梯使用管理单位加强电梯隐患整治等安全管理。

住建部门依法负责对使用住宅专项维修资金进行监管，加强对物业服务企业依法履行电梯使用管理职责的监督。公积金管理局、住保中心等有关部门按照职责分工做好相关工作。

乡镇人民政府、街道办事处依法负责指导辖区内物业单位实施老旧住宅电梯安全评估、隐患整治工作。

第五条  各职能部门应当加强老旧住宅电梯检验检测、安全评估、隐患整治的宣传，不断提高全社会的参与度和认可度。广播、电视、报刊、互联网等媒体应积极开展老旧住宅电梯安全公益宣传。

第二章 安全评估

第六条  对于符合本指引规定的老旧住宅电梯，在近一年内有下列情形之一的，使用管理单位可以与业主委员会或相关业主协商达成一致，委托安全评估机构开展安全评估：

（一）发生安全事故的；

（二）因电梯质量或设备老化造成故障被投诉举报且查实3次及以上的，或造成困人故障3次及以上的；

（三）电梯定期检验不合格后，经整改复检仍不合格且继续整改难度较高的；

（四）经检验检测等发现存在安全隐患的电梯，电梯使用管理单位与相关业主就隐患消除方式（一般修理、重大修理、改造、更新）无法达成一致的；

（五）政府有关部门、法律法规等规定应当申请安全评估的其他情形。

第七条  安全评估机构接受安全评估委托后，使用管理单位就开展安全评估工作书面告知业主委员会或相关业主，以及电梯所在地的乡镇人民政府、街道办事处。

第八条  安全评估机构应当组织成立专家组对老旧住宅电梯开展安全评估，并自完成现场评估之日起10个工作日内出具安全评估报告。安全评估报告应当包括电梯的风险等级，以及可以继续使用、一般修理、重大修理、改造或更新的评估意见。对于建议重大修理、改造或更新的，应根据电梯实际使用情况给出整改建议。并对电梯使用管理方等提出的电梯隐患整治工作方案进行审核，出具书面审核意见。整治工作完成后，进行复查并出具验收报告。期间针对业主方等书面异议，及时进行书面答复。

安全评估报告、电梯隐患整治工作方案（附审核意见）、验收报告由安全评估机构、电梯使用管理单位分别保存，并书面告知业主委员会或相关业主。使用管理单位按照安全评估报告的整改建议依法及时做好隐患整治工作，住建部门、市场监管部门等按职责做好业务指导。

第九条  使用管理单位应当将安全评估报告在电梯显著位置进行公示，公示期不少于7日。

第三章 隐患整治

第十条 老旧住宅电梯经检验检测等发现存在隐患的，电梯使用管理单位应依法组织开展隐患整治工作，必要时按规定停止使用相关电梯。

定期检验不合格的，电梯使用管理单位应当依法立即停止使用，尽快完成隐患整治。

自行检测发现存在不符合项目的，电梯使用管理单位依法及时进行整改；存在较严重不符合项目的，电梯使用管理单位依法立即停止使用并及时进行整改。

电梯使用管理单位可以参照安全评估隐患整治相关条款进行整改。

第十一条 老旧住宅电梯经安全评估需一般修理的，使用管理单位依法组织维护保养单位等具备相应资质的单位按照评估报告意见于1个月内消除隐患。

第十二条 老旧住宅电梯经安全评估需重大修理、改造或更新（以下简称隐患整治）的，使用管理单位自收到安全评估报告起2个月内，会同业主委员会或相关业主等成立电梯隐患整治工作组，并在电梯显著位置进行公示，公示期不少于7日。整治期间，使用管理单位依法采取监护措施。

第十三条 电梯隐患整治工作组自成立起1个月内，按照安全评估报告，制定电梯隐患整治工作方案。方案包括技术路径、项目费用、筹集途径、实施计划，对于需要更新的电梯还需明确备选电梯品牌等内容。

电梯隐患整治工作组及相关方就老旧住宅电梯隐患整治工作方案无法达成一致的，可以由电梯所在地的乡镇人民政府、街道办事处组织协调，确定工作方案。

涉及电梯机房、井道、地坑等土建工程施工质量的，应当报属地住建部门纳入监管，按规定办理施工许可等手续。

第十四条 原安全评估机构对电梯隐患整治工作方案的技术路径进行审核，并出具书面审核意见。

第十五条 电梯隐患整治工作组按照电梯隐患整治工作方案及审核意见完成隐患整治后，书面告知原安全评估机构。

原安全评估机构收到告知后，在10个工作日内开展现场复查，复查通过的出具验收报告，不通过的出具书面整改意见。相关报告应及时抄送电梯所在地的乡镇人民政府、街道办事处。

隐患整治的电梯涉及重大修理、改造、更新需同时申请监督检验。安全评估机构和监督检验机构为同一机构时，监督检验报告可以替代验收报告。

第十六条 电梯隐患整治工作组应当将整改、复查结论或监督检验报告在电梯显著位置进行公示，公示期不少于7日。

第四章 保障措施

第十七条 使用管理单位、电梯隐患整治工作组、业主等对老旧住宅电梯安全评估报告、隐患整治工作方案审核意见或现场复查结论有异议的，自收到报告或通知书之日起20个工作日内，可以书面形式向安全评估机构提出。

安全评估机构自收到异议之日起10个工作日内就有关异议进行书面答复。逾期未答复或者相关单位或人员对安全评估机构的书面答复仍有异议的，相关单位或人员可以自答复期限届满之日或收到答复之日起20个工作日内向电梯所在地区级市场监管部门申请复核。

第十八条 老旧住宅电梯隐患整治可以按照《海口市电梯安全管理若干规定》第十九条规定使用住宅专项维修资金。无住宅专项维修资金或住宅专项维修资金不足的，按照第十八条规定以小区公用收益支付或者由电梯产有权人承担相关费用。

使用住宅专项维修资金及业主自行筹集资金的分摊比例，根据所在楼层、面积等因素，由业主集体商定。老旧住宅电梯更新提取住房公积金按照《海口市住宅专项维修资金使用管理实施细则》等相关规定执行。符合《海南经济特区物业管理条例》第六十四条规定的紧急情况的，按照《海口市住宅专项维修资金使用管理实施细则》第十八条的规定启用“紧急启用程序”。

第十九条 各职能部门可以根据地区实际，对本辖区内的老旧住宅电梯更新适当给予补贴，引导业主开展老旧住宅电梯更新工作。

第五章 法定职责

第二十条 依据相关法律法规及《国务院办公厅关于加强电梯质量安全工作的意见》（国办发〔2018〕8号）、《住房和城乡建设部等部门关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》（建房规〔2020〕10号）的规定：

电梯使用管理单位：应当履行下列职责：

（一）建立岗位责任、隐患治理、应急救援等电梯安全管理制度，并定期进行应急演练；

（二）依法设置电梯安全管理机构或者配备电梯安全管理人员，并每年至少对电梯安全管理人员进行一次安全教育和技能培训；

（三）将电梯使用登记标志、定期检验标志、警示标志、安全使用说明、安全注意事项以及服务、投诉、救援电话号码等置于电梯轿厢内的显著位置，并配合通信运营企业做好电梯轿厢内移动通信信号覆盖工作；

（四）保证电梯紧急报警装置能够有效使用、救援电话有人接听和电梯运行期间值班人员在岗；

（五）对电梯进行经常性维护保养，每月至少进行一次自行检查，做出记录并由有关人员签字；

（六）安排电梯安全管理人员对电梯维护保养单位的维护保养情况进行现场监督、确认，配合做好现场安全工作；

（七）对使用电梯运载建筑材料、建筑垃圾以及大型家具、家电等易造成电梯损坏的物品的，采取有效的安全防护措施或者安排有关人员进行现场管理；

（八）电梯出现故障或者发生异常情况时，立即停止使用电梯，在电梯的显著位置设置停用标志，并及时组织对电梯进行全面检查，消除事故隐患；

（九）电梯发生故障导致乘客被困时，立即通知电梯维护保养单位，按照电梯安全技术规范的要求及时组织专业人员实施救援，做好被困人员的安抚、安置等工作，并按照规定报告质监部门；

（十）对电梯使用情况进行巡查，及时制止违反电梯安全、文明乘用要求的行为；

（十一）法律法规规定的其他职责。

电梯维护保养单位：应当履行下列职责：

（一）按照电梯安全技术规范和合同约定对电梯进行维护保养，建立电梯维护保养档案和维护保养记录，并将近期维护保养记录置于电梯的显著位置；

（二）制定应急措施和救援预案，每年至少对作业人员进行一次安全教育和技能培训，每半年至少对维护保养的不同类别的电梯进行一次应急演练；

（三）在维护保养期间采取设置护栏、警示等现场安全防护措施，保证施工安全；

（四）每十五日至少对电梯进行一次清洁、润滑、调整和检查等维护保养；

（五）更换的电梯零部件应当具有产品质量合格证明，属于安全保护装置的，还应当具有型式试验证明；

（六）实行二十四小时值班制度，接到电梯发生故障导致乘客被困的通知后，按照规定及时实施救援；

（七）法律法规规定的其他职责。

鼓励电梯维护保养单位建立区域性电梯安全救援网络，实现快速安全救援。

电梯制造单位：对电梯制造质量负责，保证电梯制造符合安全技术规范及相关标准的要求，对其制造的电梯的安全性能负责。做好在用电梯跟踪监测和技术服务。

市场监管部门：市市场监管局依法实施对电梯设备本身制造、安装、改造、维修、维护保养、日常使用、检验检测各环节的安全监察，依法查处违法行为。按规定权限组织开展电梯事故调查处理。对电梯检验检测机构和检验检测人员、作业人员进行监督管理。

住建部门：提升物业服务质量。全面落实物业服务企业服务质量主体责任。督促物业服务企业要健全服务质量保障体系，建立服务投诉快速处理机制，督促物业服务企业做好电梯等公用设施设备的日常巡查和维修养护，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。依法负责监督、管理和指导本市行政区域内的物业行业管理；负责指导、监督本市住宅（含保障性住房）专项维修资金的管理。

乡镇政府、街道办事处：依法指导监督辖区内物业管理活动，积极推动业主设立业主大会、选举业主委员会，办理业主委员会备案，并依法依规监督业主委员会和物业服务企业履行职责。依法监督物业项目有序交接，发挥居民的主体作用，鼓励调动社区社会组织、社会工作服务机构、社区志愿者、驻区单位的积极性，共同参与居住社区治理，构建共建共治共享的基层社会治理体系，实现决策共谋、发展共建、建设共管、效果共评、成果共享。畅通居民投诉渠道，健全12345热线投诉转办机制，提高投诉处置效能，积极促进物业管理矛盾纠纷就地化解。

第六章投诉处置

第二十一条 发现电梯故障，依据《物业管理条例》等规定，应通知电梯使用管理单位，由其依法负责进行全面排查。对于电梯故障，使用管理单位不进行或者不及时进行排查检修影响业主出行，使用管理单位不按照法定要求及合同约定履行物业管理服务的，依法向街道办事处、乡镇人民政府申请调解，也可以依法申请仲裁或者向人民法院起诉；并由住建部门依法督促使用管理单位做好电梯等公用设施设备的日常巡查和维修养护。

第二十二条 发现电梯隐患，依据《中华人民共和国特种设备安全法》等规定，应通知电梯使用管理单位，由其依法按照隐患排查治理制度进行全面排查，待隐患消除后，方可继续使用。“带病运行”或者违规检修的，由市场监管部门依法处理。

第二十三条 违反《中华人民共和国特种设备安全法》《海口市电梯安全管理若干规定》等规定进行电梯安装、维修、使用、检验检测的，由市场监管部门依法处置。

第二十四条 违反《物业管理条例》《海南经济特区物业管理条例》等规定，物业服务单位不按法定要求和合同约定履行物业服务的，由住建部门依法处置。

第二十五条 电梯使用管理单位不按照规定公示电梯设施设备的日常维修保养单位的名称、资质、联系方式、维保方案和应急处置方案等，以及物业服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等的，由住建部门依据《海南经济特区物业管理条例》等规定进行处置。

第二十六条 电梯使用管理单位拒绝办理电梯等设备及资料移交手续的，由住建部门依据《物业管理条例》《海南经济特区物业管理条例》等规定进行处置。

第二十七条 各职能部门在处置电梯投诉时，发现不属于本部门职责的，应及时移送有管辖权的部门。必要时可以开展联合执法。

第七章 附则

第二十八条 其他场所的电梯隐患整治工作，可以参照本指引执行。

第二十九条 本工作指引由海口市市场监督管理局、海口市住房和城乡建设局负责解释。